Juridisch

URIDISCH OVERZICHT

Stichting Dorpshuis Soesterberg heeft een van haar advocaten verzocht om voor alle betrokkenen beknopt weer te geven, een juridische omschrijving van de gangvan zaken. In het kort komt het op het volgende neer.

De Stichting Dorpshuis Soesterberg is eigenaar van de onroerende zaak (het pand en de grond) gelegen aan het Dorpsplein 17 (hierna te noemen “het Dorpshuis). De totale waarde van deze onroerende zaak wordt op dit moment getaxeerd op zo’n anderhalf miljoen euro.

Voor oprichting en de aankoop van het Dorpshuis is de Stichting Dorpshuis Soesterberg destijds een geldlening aangegaan waarvoor de gemeente Soest garant stond. Op 26 september 1968 heeft de gemeente Soest zich tegenover de Bank Nederlandsche Gemeenten borg gesteld voor de door de Stichting Dorpshuis Soesterberg aangegane geldlening ter hoogte van ƒ 650.000,–. Hiertoe is een borgstellingsovereenkomst opgesteld.

De geldleningovereenkomst is inmiddels door de Stichting Dorpshuis Soesterberg geheel afgelost. Toch meent de gemeente Soest dat zij op grond van een bepaling in die borgstellingovereenkomst aanspraak kan maken op alle bezittingen verkregen met deze geldlening (lees: het Dorpshuis). Het gaat om artikel 4 van deze borgstellingsovereenkomst. Die bepaling luidt:

De gemeente zal te allen tijde, zolang voormelde geldlening niet geheel is afgelost, met goedkeuring van Gedeputeerde Staten van Utrecht, of bij weigering van die goedkeuring, met Koninklijke goedkeuring, het recht hebben alle bezittingen met de geldlening verkregen, met de daarop rustende lasten en verplichtingen en het restant van alle schulden van de stichting, voor zover die ten behoeve van die bezittingen zijn gemaakt, gezamenlijk over te nemen tegen betaling van een bedrag, door Gedeputeerde Staten van Utrecht goedgekeurd of bij weigering van die goedkeuring bij Koninklijk besluit vast te stellen, met dien verstande dat boven het voor de verwerving en instandhouding van die bezittingen aangewende deel van het eigen vermogen van de stichting slechts een billijke vergoeding voor noodzakelijke, met de eigendomsovergang verband houdende kosten, wordt uitgekeerd.

De gemeente Soest meent op grond van dit artikel dat de eigendom van het Dorpshuis en de inventaris over dient te gaan naar de gemeente voor een bedrag van ongeveer € 14.795. Dit is het bedrag, dat ten tijde van het inroepen van het beroep van de gemeente op artikel 4, nog afbetaald diende te worden door de Stichting Dorpshuis Soesterberg. Overigens was er op dat moment geen sprake van een betalingsachterstand van de geldlening.

Volgens de Stichting Dorpshuis Soesterberg is artikel 4 alleen in de overeenkomst opgenomen om aan de gemeente Soest een vorm van zekerheid te bieden, voor zover de Stichting Dorpshuis Soesterberg haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de geldleningsovereenkomst niet zou nakomen. Het kan niet de bedoeling zijn dat de gemeente Soest vlak voordat de geldleningsovereenkomst geheel is afgelost, het Dorpshuis zich toe-eigent voor een irreëel bedrag. Vooral ook nu er helemaal geen reden was om te vrezen dat de geldlening niet zou worden afbetaald. De geldlening is overigens volledig (vervroegd) afgelost. De Stichting Dorpshuis Soesterberg vindt daarom dat de gemeente Soest in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en een beroep doet op een bepaling met een ander doel dan waarvoor de bepaling is gegeven.

Kortom, de Stichting Dorpshuis Soesterberg is van mening dat de gemeente geen beroep kan doen op artikel 4 van de borgstellingsoverovereenkomst.

Desondanks wenst de gemeente Soest haar standpunt voor te leggen aan een arbiter. De Stichting Dorpshuis Soesterberg dient dus verweer te voeren. Het is noodzakelijk haar belangen op een deugdelijke manier te behartigen. Inmiddels is er een arbiter aangewezen die een bindende uitspraak zal gaan doen over het bovenstaande geschil. Deze arbiter zal zich dus uitlaten over de vraag of de gemeente terecht een beroep kan doen op artikel 4 van de borgtochtovereenkomst. Deze uitspraak wordt dit jaar nog verwacht.

De Stichting Dorpshuis Soesterberg heeft telkens voorop gesteld, dat het haar niet in de feitelijke opbrengst van het Dorpsplein 17 is gelegen. Wel is de Stichting Dorpshuis Soesterberg van mening dat de gemeente Soest haar een goede en deugdelijke toekomstgarantie dient te bieden, in de vorm van onder meer een passende tenminste vergelijkbare locatie, redelijke subsidies en een langdurige gebruikersovereenkomst. Zij wil haar sport- en welzijnsactiviteiten op de huidige wijze kunnen voortzetten, maar is uiteraard altijd bereid tot overleg over praktische invulling.Het Dorpshuis is immers een maatschappelijke instelling en zal zich op deze wijze ook blijven profileren.

Mr. A. Stalenhoef, advocaat Stichting Dorpshuis Soesterberg..

Scheidsrechterlijk vonnis

In het geschil tussen:

De gemeente Soest,

Zetelend te Soest,

Eiseres,

Gemachtigde: mr. G.C.W. van der Feltz,

tegen:

De Stichting Dorpshuis Soesterberg, gevestigd te Soest,

Verweerster,

gemachtigde: mr. A.C.M. Stalenhoef.

Het verloop van de procedure

Bij schriftelijke overeenkomst, ondertekend op 18 en 24 oktober 2007 hebben partijen het hierna nader te omschrijven geschil onderworpen aan arbitrage door mr. P.P. Lampe. Mr. Lampe heeft de benoeming tot arbiter op 8 oktober 2007 per e-mail aanvaard. De gemeente Soest (hierna ook te noemen: de gemeente) heeft een memorie van eis ingediend en de Stichting Dorpshuis Soesterberg (hierna ook te noemen: de Stichting) heeft daartegen bij memorie van antwoord verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.

Vervolgens heeft op 14 februari 2008 een mondelinge behandeling plaats gevonden. Daarbij hebben beide partijen hun standpunten nader toegelicht. Zij hebben pleitnotities overgelegd.

Ook is de ex-voorzitter van de Stichting, de heer P. Pieren, als informant gehoord.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de arbiter met partijen een rondgang rond en door het gebouw van het Dorpshuis gemaakt.

Van de mondelinge behandeling is een schriftelijk verslag opgesteld, dat aan partijen is toegestuurd. In dit verslag is een misslag terecht gekomen. Waar vermeld staat dat de heer Pieren heeft verldaard “Ik kan me niet goed meer herinneren waarom de borgstelling destijds werd gekoppeld aan de looptijd van de geldlening. Ik denk dat de reden was dat, zolang de lening nog niet was afgelost, de overheid nog recht van spreken had” moet gelezen worden: “Ik kan me niet goed herinneren waarom het recht van de gemeente om het pand van het Dorpshuis over te nemen destijds werd gekoppeld aan de looptijd van de geldlening….(enz.)”.

Het geschil

Op grond van de overgelegde bescheiden, de verklaring van de beer Pieren en de onweersproken gebleven mededelingen van partij en kan van de volgende feiten worden uitgegaan:

Vanaf de jaren 50 van de vorige eeuw werd in Soesterberg gestreefd naar de oprichting van een dorpshuis. Dat leidde er toe, dat in 1966 met medewerking van de gemeente Soest in 1968 de Stichting Dorpshuis Soesterberg (verweerster) werd opgericht. Volgens artikel 2 van de statuten heeft de stichting ten doel:

het beheren en exploiteren van een dorpscentrum teneinde instellingen, verenigingen, organisaties en groepen in staat te stellen hun activiteiten in het dorpscentrum te ontplooien en wel op zodanige wijze dat, mede daardoor, een bijdrage wordt geleverd tot de maatschappelijke ontwikkeling van de plaatselijke samenleving;

het zelfstandig uitvoeren of doen uitvoeren van activiteiten, welke ten dienste staan van de plaatselijke samenleving;

voorts al datgene wat met het hiervoor gemelde rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords.

De Stichting heeft na haar oprichting via collectes ongeveer dertigduizend gulden bij elkaar gebracht. Dit was bij Lange na niet genoeg om de grond voor het Dorpshuis aan te kopen en tevens het Dorpshuis te bouwen en in te richten. De Stichting heeft echter bij de N.V. Bank der Nederlandse Gemeenten een geldlening voor f 650.000,– kunnen afsluiten. Daarvoor stelde de bank wel de eis, dat de gemeente Soest zich borg zou stellen.

Op 26 september 1968 werd deze borgstelling bij notariele akte vastgelegd. De gemeente kreeg tevens het recht van hypotheek op het door de Stichting verworven perceel.

Artikel 4 van de akte van borgstelling luidt:

4. De gemeente zal te alien tijde, zolang voormelde geldlening niet geheel is afgelost, met goedkeuring van Gedeputeerde Staten van Utrecht of bij weigering van die goedkeuring met Koninklijke goedkeuring, het recht hebben alle bezittingen met de geldlening verkregen, met de daarop rustende lasten en verplichtingen en het restant van alle schulden van de stichting voorzover die ten behoeve van die bezittingen zijn gemaakt, gezamenlijk over te nemen tegen betaling van een bedrag, door Gedeputeerde Staten goedgekeurd of bij weigering van die goedkeuring bij Koninklijk besluit vast te stellen, met dien verstande dat boven het voor de verwerving en instandhouding van die bezittingen aangewende deel van het eigen vermogen van de stichting slechts een billijke vergoeding voor noodzakelijke, met de eigendomsovergang verband houdende kosten, wordt uitgekeerd.

Artikel 26 van de akte van borgstelling luidt:

26. De hiervoren gemaakte bepalingen zijn van kracht voor de duur van voormelde geldlening ten behoeve van de naamloze vennootschap: Naamloze Vennootschap Bank voor Nederlandsche Gemeenten, waarvoor de gemeente zich borg heeft gesteld, alsmede voor de tijd, gedurende welke — nadat gemelde borgstelling beeindigd is — de stichting, uit welken hoofde ook, een schuld heeft aan de gemeente.

De overeenkomst verplichtte de Stichting om de lening in veertig jaar of te lossen. Vervroegde aflossing werd in de overeenkomst niet verboden.

Dorpshuis doen bouwen. Daarna heeft het onafgebroken conform de statutaire doelstelling het Dorpshuis geexploiteerd.

De gemeente heeft gedurende vele jaren aan de Stichting subsidies verstrekt teneinde de exploitatie sluitend te maken. In het jaar 2005 bedroeg die subsidie € 79.254,–. In de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw kwam bij de gemeente het plan op om de activiteiten van het Dorpshuis naar een andere plaats binnen de gemeente te verplaatsen (in het rond de “Banninghal”), het Dorpsplein opnieuw in te richten en ter plaatse van het tegenwoordige Dorpshuis nieuwbouw te realiseren. De onderhandelingen daarover met de Stichting mislukten echter. Vanaf het jaar 2006 is de gemeente de subsidie aan de Stichting gaan afbouwen. In 2008 zal geen subsidie meer worden verstrekt. Bij brief van 11 januari 2007 van B. en W. van de gemeente aan de Stichting deelde de gemeente aan de Stichting mee, dat zij het Dorpshuis, de ondergrond en de inventaris, voorzover eigendom van de Stichting, wilde overnemen en dat zij daartoe een beroep deed op artikel 4 van de borgstellingsovereenkomst. De gemeente had daarvoor vooraf toestemming gevraagd aan Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht, maar deze hadden laten weten dat die toestemming niet (meer) vereist was.

Bij ontvangst van de brief van 11 januari 2007 door het bestuur van de Stichting stond op de geldlening, waarvoor de gemeente Soest zich borg had gesteld, nog een bedrag van € 14.975,– open. Kort daarna, nog in de maand januari 2007, heeft de Stichting dat bedrag echter vervroegd afgelost.

De vorderingen

De gemeente Soest vordert in deze procedure:

te verklaren voor recht, dat de gemeente recht heeft op levering van het Dorpshuis c.a. door de Stichting op voet van art. 4 Borgstellings­overeenkomst;

Indien Uw oordeel is, dat de gemeente het onder a) bedoelde recht heeft, vast te stellen tot welk bedrag de Stichting onder art. 4 Borgstellings­overeenkomst is gerechtigd ter compensatie van bewijsbaar uit eigen vermogen door de Stichting gedragen kosten ter instandhouding van het Dorpshuis;

de Stichting te gebieden op eerste verzoek – doch tenminste acht dagen na de betekening van dit vonnis – op een door de gemeente aan te wijzen tijdstip mee te werken aan de overdracht van het Dorpshuis c.a. op de voorwaarden vervat in de als bijlage 9 bij de memorie van eis gevoegde concept akte, dat wil zeggen: “kosten koper (de gemeente)” tegen betaling door de gemeente van een bedrag ter hoogte van EUR 14.975,00 en het bedrag ter compensatie van de door de Stichting bewijsbaar uit eigen vermogen gedragen kosten ter instandhouding van het Dorpshuis, zoals dat door U zal worden vastgesteld, althans op zulke aangepaste voorwaarden als U zult bepalen, dit op straffe van automatische verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000,– per dag, dat de Stichting niet de gevraagde medewerking verleent, met een maximum van EUR 50.000,–.

De gemeente vordert verder uitvoerbaarverklaring van het vonnis bij voorraad en een uitspraak over de proceskosten. De gemeente baseert haar vorderingen -kort samengevat- op de stelling, dat zij op grond van artikel 4 van de borgstellingsovereenkomst, zolang de geldlening niet volledig door de

Stichting was afgelost, recht had op de overdracht van het Dorpshuis (het perceel, de opstallen en de inrichting) en dat zij dit recht tijdig heeft ingeroepen.

Het verweer

De Stichting vat in de memorie van antwoord haar verweren tegen de vordering als volgt samen:

Artikel 26 borgtochtovereenkomst: de gemaakte bepalingen -waaronder artikel 4- zijn niet langer van kracht;

Borgtochtovereenkomst is een afhankelijk recht;

Moment van aflossing geldleningsovereenkomst niet bepalend!;

De strekking en ratio van artikel 4 borgstellingsovereenkomst;

Aard en gewoonte, redelijkheid en billijkheid;

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur;

Misbruik van bevoegdheid.

Beoordeling van het geschil

Op grond van de schriftelijke overeenkomst tot arbitrage van 18 en 24 oktober 2007 en de aanvaarding van de benoeming per e-mail van 8 oktober 2007 is de arbiter mr. P.P. Lampe bevoegd om van het onderhavige geschil kennis te nemen.

Uit de nadere toelichting van de Stichting op haar stellingen begrijpt de arbiter, dat zij primair aanvoert, dat op grond van artikel 4 juncto artikel 26 van de borgstellings­overeenkomst het recht van de gemeente om de eigendom van het Dorpshuis c.a. op te vorderen verviel zodra de schuld waarvoor de gemeente zich borg had gesteld volledig was afgelost en dat dit recht dus thans niet meer ingeroepen kan worden.

Dienaangaande overweegt de arbiter het volgende:

De kern van artikel 4 is, dat de gemeente ” te alien tijde, zolang de geldlening niet geheel is afgelost, (—-) het recht zal hebben (—- het Dorpshuis c.a.) over te nemen.”
Het is daarbij de vraag, of hier bedoeld is dat de gemeente het recht om het Dorpshuis c.a. over te nemen kan inroepen zolang de geldlening niet geheel is afgelost en dat recht vervolgens kan verwezenlijken ook al is inmiddels de geldlening wel volledig afgelost, dan wel dat het recht tot overname eindigt zodra de geldlening volledig is afgelost, ook al is het ingeroepen op een moment dat dit laatste nog niet het geval was (vergelijkbaar met een hypothecaire schuld, die wordt afgelost op een moment dat weliswaar de aflossing achterstallig is en executie reeds is aangezegd, doch deze executie nog niet door toewijzing ter veiling of rechterlijke goedkeuring van de onderhandse verkoop is voltooid). De gemeente hangt de eerste opvatting aan, terwijl de Stichting, naar de arbiter begrijpt, van de tweede opvatting uitgaat.

Strikt grammaticale uitleg wijst in de richting van de tweede opvatting. Het artikel bepaalt, dat de gemeente het recht tot ovememen slechts “zal hebben” zolang de geldlening nog niet geheel is afgelost, hetgeen impliceert dat de gemeente dat recht niet meer zal hebben als de geldlening voor het realiseren van de overdracht wel volledig is afgelost. Een strikt grammaticale uitleg is echter niet altijd doorslaggevend. Het komt bij de uitleg immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Met betrekking tot deze omstandigheden acht de arbiter het volgende van belang:

Partijen hebben destijds bewust niet gekozen voor een opzet waarin de gemeente het Dorpshuis in eigen beheer ging exploiteren, maar voor de oprichting van een private stichting, die het Dorpshuis in eigendom zou verwerven en vervolgens zelfstandig zou uitbaten. Het was kennelijk de bedoeling, dat de gemeente als overheid op de achtergrond zou blijven en voorrang zou geven aan het particuliere initiatief.

In die opzet past, dat de gemeente geen afzonderlijke overeenkomst met de Stichting sloot waarbij geregeld werd onder welke omstandigheden en op welke wijze de gemeente in de exploitatie van het Dorpshuis zou kunnen ingrijpen. De gemeente nam genoegen met het opnemen van artikel 4 in de borgstellingsovereenkomst. Gevolg daarvan was, dat de mogelijkheid voor de gemeente tot ingrijpen werd beperkt tot een zeer ingrijpend middel: het volledig overnemen van het perceel en de opstallen en inboedel van het Dorpshuis.

Gevolg van het opnemen van deze bepaling in de borgstellingsovereenkomst was ook, dat deze mogelijkheid tot ingrijpen niet voor onbepaalde tijd werd bedongen en zelfs niet werd verbonden aan een vaste termijn, maar werd gekoppeld aan de duur van de borgstelling en dus aan het bestaan van de geldlening. Als de Stichting eerder volledig zou aflossen dan in de voorziene veertig jaar na 1968, zou ook het recht van de gemeente om het Dorpshuis over te nemen eerder eindigen.

De heer Pieren verklaarde, voorzover hier van belang, over artikel 4 het volgende: “Artikel 4 van de borgstellingsovereenkomst (—) is destijds opgenomen op aandringen van de provinciale ambtenaar, mevrouw Smeding. Op de vraag van de arbiter waarom dit artikel destijds is opgenomen kan ik u zeggen dat dit gebeurd is om bij wangebruik door het Stichtingsbestuur te kunnen ingrijpen, bij voorbeeld wanneer de Stichting het gebouw zou willen verkopen en het gebouw dan gebruikt zou gaan worden voor niet-passende, niet-culturele doeleinden. Ik herinner me, dat toen als voorbeeld van wangebruik genoemd is: exploitatie als sexhuis. Ik kan me niet goed herinneren waarom (—lees: het recht van de gemeente om het pand van het Dorpshuis op te vorderen) destijds werd gekoppeld aan de looptijd van de geldlening. Ik denk, dat de reden was dat, zolang de lening nog niet was afgelost, de overheid nog recht van spreken had.”

Op grond van deze verklaring acht de arbiter aannemelijk, dat het initiatief tot het doen opnemen van artikel 4 in de borgstellingsovereenkomst afkomstig was van een provinciale ambtenaar die de onderhandelingen begeleidde, dat de partij en bij de overeenkomst -de gemeente en de Stichting- er van uitgingen dat deze bepaling slechts bij evident wangebruik van het Dorpshuis toegepast zou mogen worden en dat noch de gemeente, noch de Stichting hebben stilgestaan bij de vraag, wat nu precies de consequenties waren van het feit dat deze bepaling op deze wijze in de borgstellingsovereenkomst was opgenomen.

Noch uit de verklaring van de heer Pieren, noch uit de overige door partijen aangevoerde feiten kan steun gevonden worden voor de stelling, dat de gemeente destijds met dat artikel beoogde dat reeds het inroepen van het overnamerecht van artikel 4 voordat de schuld geheel was afgelost “de bijl zou doen vallen” en dat de Stichting zich dat bij het sluiten van de overeenkomst had moeten realiseren.

In de relatie tussen enerzijds de gemeente en anderzijds de pas opgerichte particuliere stichting kon in 1968 de gemeente als de meer deskundige en machtige partij beschouwd worden. Ten behoeve van de gemeente werd bovendien met

artikel 4 een zeer ver strekkend en voor de wederpartij uiterst ingrijpend recht bedongen: het recht om door overname van het Dorpshuis c.a. het voor de Stichting in feite onmogelijk te maken om haar doel te bereiken. Dit brengt mee, dat bij twijfel over de strekking van dit beding, de uitleg die voor de Stichting het minst bezwarend is, de voorkeur verdient. Die komt in dit geval overeen met de strikt grammaticale uitleg.

De slotsom moet luiden, dat artikel 4 van de borgstellingsovereenkomst in die zin moet worden opgevat, dat het recht van de gemeente om het Dorpshuis c.a. over te nemen is vervallen als gevolg van het feit, dat de Stichting de geldlening geheel heeft afbetaald voordat de overdracht tot stand is gekomen.

Het primaire verweer van de Stichting gaat dus op. De overige weren van de Stichting kunnen buiten beschouwing blijven. De vordering van de gemeente ligt voor afwijzing gereed.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten verwezen worden.

De beslissing

Wijst de vorderingen van de gemeente Soest af.

Veroordeelt de gemeente Soest in de op deze uitspraak gevallen kosten, welke kosten worden begroot:

aan de zijde van de Stichting op € 6.000,– vermeerderd met de BTW voor salaris van de gemachtigde,

aan de zijde van de arbiter op € 2.800,– vermeerderd met de BTW voor honorarium, € 99,00 voor het depot van het vonnis ter griffie van de rechtbank Utrecht en € 160,– vermeerderd met de BTW voor de overige verschotten.

Aldus gewezen te Utrecht op 25 maart 2008

P.P. Lampe

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *